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文 | 金卫

A股上，房地产板块低迷已久，但最近，市场上一只地产股“世茂股份”因4连板受到关注。

8月26日，世茂股份开盘大涨，盘中触及涨停，其后股价回落，截止收盘，世茂股份报收于7.1元，涨幅5.5%，市值达到266亿。此前的4个交易日，世茂股份连续录得4个涨停，五个交易日股价累计涨幅55%，市值增加了近100亿。

世茂股份大涨，与2020年中期业绩会上有关“千亿销售计划”的表述有关。

世茂股份在半年报中明确提到，“公司长期经营销售签约计划到2024年，销售签约将达1000亿元，年复合增长率约40%，争取为公司股东带来更大的收益。”这一计划被公司定为“千亿600823”战略。

8月20日，在世茂股份上半年业绩发布会上，世茂股份董事长许荣茂提出世茂股份不仅要达到千亿签约销售目标，更要持续孵化其三大平台，包括轻资产的商业管理，娱乐平台以及金融服务平台。

这个千亿蓝图计划，刺激世茂股份股价连续大涨，8月26日晚间，世茂股份发布公告澄清称：公司未来5年的长期规划，尚未进行详细的数据测算，仅为愿景性的规划，不构成公司业绩的相关承诺，也不构成盈利预测，是否实现受各种因素的影响，具有不确定性。

2020年上半年，世茂股份实现签约销售额为94亿，离千亿目标相距甚远，在房地产调控形势之下，大多房地产企业纷纷调低预期，世茂股份的倍增式发展计划的动力从何而来？

净利润大降三成

世茂股份是上海世茂集团下属的集综合商业地产开发销售、运营管理等多个业务板块于一体的综合地产上市公司，业务涉及：综合房地产开发与销售、商业物业管理与经营、多元投资。

根据公司半年报：2020年上半年，世茂股份实现营业收入 91.56 亿 元，同比减少28.58%；实现净利润17.32亿元，同比下降26.63%；归属于上市公司股东的净利润10.39亿元，同比减少34.48%。同期，现金流下降了42.1%。

2020年上半年，公司实现销售签约额94亿 元，同比减少23%，仅完成年度目标的35%；实现销售签约面积约40万平方米，同比减少 31%。

世茂股份解释称，上半年的营业收入、净利润、销售签约额均同比下降，主要是受疫情影响，以及宏观经济和行业的不确定因素影响，公司未来的业绩具有不确定性。

2020年，世茂股份的销售目标是270亿，按照目前的进度，恐怕很难实现原定计划。

在营收、利润、销售规模大幅下滑背景下，世茂股份却在半年报中提出：计划到 2024 年，公司销售签约将达 1000 亿元，年复合增长率约 40%，争取为公司股东带来更大的收益。

如此跳跃式的发展计划，在当前房地产调控形势之下，世茂股份的有些激进，从其公司规模上也难找到注脚。

世茂股份虽然是聚焦商业地产领域，在上海、北京、深圳、杭州、济南等30 多个城市运营多处大型商业综合体及相关住宅地产项目。

从收入来源上看，住宅销售依然占半壁江山，上半年，实现住宅销售收入48.7亿元，同比大降48%，商业地产销售收入37亿，同比增长39%，房地产租赁业务营收3.27亿元，同比降7.67%。

从经营数据来看，世茂股份业绩难言理想。在财务指标上看，世茂股份资产规模在增长，债务也在大幅攀升。

截止上半年底，世茂股份的总资产达1348亿元，总负债为857亿，资产负债率为64%。这两年，公司的债务率在提长中，其中，流动负债为657亿，同比增长30%，一年到期的非流动负债达到96亿，同比增长160%，公司的货币资金只有159亿，勉强覆盖短期债务。

世茂股份管理层表示，未来要适度提升财务杠杆，意味着其债务水平会继续升高。

世茂再造“世茂”

从土地储备来看，今年上半年，世茂股份新增土地储备183万平方米，截止到 6 月末，公司现有土地储备约1900万平方米，为未来发展能够提供一定保障，但保障千亿规模有难度，除非不断的扩大土储。

世茂股份表示，未来5年公司将会迎来高强度投入、高速度增长和高质量发展。其中在土地市场将会保持积极进取一面，将在长三角、粤港澳大湾区等国家战略重点区域持续深耕。”商业项目的落子布局将聚焦以大湾区为首的核心城市群，预计未来5年累计新入市项目的体量将有望达到220万平方米，其中大湾区将达到100万平米。“

值得一提的是，世茂股份是世茂集团（股票代码：00813.HK）旗下的子公司，实控人均为许荣茂。

世茂集团于2006年在香港上市，上市之后，世茂集团的股价飞涨，8月27日，世茂集团的股价于盘中创出历史新高，达到38.4港元/股，总市值超过1300亿港元；相较2016年6月的历史低点4.95港元/股，涨幅超过675%。

世茂股份财报显示，2015年至2019年，公司净利润分别达到29.0亿元、27.3亿元、37.1亿元、47.2亿元和38.4亿元。但是，同期少数股东损益分别达到8.7亿元、6.2亿元、14.9亿元、23.2亿元和14.1亿元；同期世茂股份被少数股东分走利润比例从2016年的低点22.6%，暴增至2018年的49.1%。如此数据表现，外界质疑世茂股份的净利润被世茂集团以少数股东权益的形式被分走了，才撑起了世茂集团港股的上涨。

2019年，世茂集团的销售额突破2600亿元，顺利跻身房地产行业前十，2020年上半年，集团实现签约额为1104.75亿元，同比上升10.1%。随着港股平台的目标逐步实现，世茂集团总裁、世茂股份董事许世坛称，下一步是要让另一个上市平台世茂股份也强大起来。世茂集团的另一个动作是，自2019年12月起持续增持世茂股份股份，截止2020年6月累计增持了近1.9亿股，占其股本的5%。

资料显示，许荣茂与许世坛是父子关系。在世茂股份2020年上半年业绩发布会，许世坛不满足目前世茂股份的发展速度，直言“过去五年增速太慢了，只有10%左右，未来五年，公司销售类业务的增速可以达到40%。”

在业绩发布会上，许世坛首次公布了其为世茂股份制定全新5年目标——“千亿600823”战略，即2024年公司销售签约达到约1000亿元，年复合增长率约40%左右，争取为公司股东带来更大收益。

对于世茂股份，许世坛希望其未来能够在商业地产领域也做到前十，他对世茂股份旗下各个板块也做出了相应目标指示，即轻资产商管平台计划运营管理超过100个项目，主题娱乐平台每年将争取为1000万家庭带来欢乐，金融服务平台将致力保障消费者365天美好生活。

然而，目前世茂股份上半年签约销售额仅为94亿元，即使完成全年的270亿目标，距离这1000亿的销售目标相去甚远。随着股份的异常波动，世茂股份改口称：千亿目标仅为愿景性的规划，尚未进行详细的数据测算。

值得一提的是，中信证券陈聪等人8月24日发布的研报指出，世茂股份依托世茂集团的全方位支持，从很低的杠杆率出发，一边提升开发的节奏，一边培育运营的能力，或将成为A股市场少有的，具备很高安全边际的成长型地产新贵。首次给予“买入”评级，给予公司2021年10倍PE，即8.66元/股的目标价。

从世茂股份8月26日龙虎榜数据看，资金净流入2.69亿元，买一机构专用席位爆买超2.4亿元，买三同样为机构，买入金额超4100万元。沪股通专用席位大手笔做T，买入近1.5亿元的同时卖出近1.4亿元，占据买二和卖一席位，机构资金成股价拉升背后的重要推手。

董事长一句话，配合着机构报告，让世茂股份市值涨了100多亿。但是，公司旋即澄清“千亿计划为愿景性的规划，不构成公司业绩的相关承诺”，股价又冲高回落，或套了不少追高的散户，也让上市公司站上舆论风口。

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