海南的历史教训是什么？一个93年出生的地产从业人员对此茫然不知。是的，那一年，他刚刚出生，这一代人成长的过程中只看到了楼市的蒸蒸日上，不知道那一年有多少惊心动魄的事情曾在海南发生。

作者 | 施南

近期，海南是新闻热点区域。

海南省委书记刘赐贵前两天说：“我们严格控制房地产，海南的房地产不是外面想要多少就建多少，成为房地产的加工厂，我们土地是有限的，而且历史上也有过教训，所以在构建现代化产业体系方面不能是单一的”。

那么，海南的历史教训是什么？昨天和一个93年出生的地产从业人员聊了几句，他对此茫然不知，是的，那一年，他刚刚出生，这一代人成长的过程中只看到了楼市的蒸蒸日上，不知道有多少惊心动魄的事情曾经在海南发生。

今天我们讲讲故事。

1993年，海南楼市疯了

1988年4月26日，海南省人民政府成立，也标志着海南省的建立。当时的海南是个很不起眼的地方，用潘石屹的话来说：“海口连红绿灯都没有”。

不过，一切都在酝酿中，包括泡沫。

1990年5月，《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》出台，土地制度开始松动。

1991年11月23日，国务院发布《关于全面推进城镇住房制度改革的意见》，1992年初，提出加快住房制度改革步伐。

吹泡沫的人们找到了风口，来了！

全国许多金融机构来海南设立办事处、代表处，大量的资金涌入了海南，据统计，1992年至1994年流入海南的资金达1000多亿元，这些资金绝大部分来自银行信贷资金，也使当时的海南省一下由借差省变为存差省，1992年存差高达77.29亿元。

1988年，海南的房地产建筑面积仅有19.94万平方米，总造价才2.04亿元，但到了1993年，房地产建筑面积就到了157.55万平方米，总造价已达34.78亿元。

海口、三亚、琼山等地上万公顷的土地被购置，许多乡村甚至部队营区的土地也被购置。

除了搞开发外，流入海南的资金许多是用来炒作套利的。一个项目一打桩，就有人来购买；拥有一张土地红线图就可以出卖转手，有的项目甚至被转手加价20次以上。

当时的海南，每一块土地，每一张报建申请批复，每一栋成品楼或半成品楼，都是炒作的对象，别墅的房价有的每平方米己炒到10000多元，海口滨海大道的土地己涨到300多万元一亩。

要知道，当时海南的人均可支配收入只有2000多元，三年的纯收入才买得起一平方米的房子。

1992年，海南全省房地产达87亿元，占固定资产总量的一半，仅海口一地的房地产开发面积就达800万平方米，地价由1991年的十几万元/亩飙升至600多万元/亩；同年，海口市经济增长率达到了惊人的83％，另一个热点城市三亚也达到了73.6％，海南全省财政收入的40％来源于房地产业。

1993年的海口市

1993年，高峰时期，这座总人数不过655.8万的海岛上竟然出现了两万多家房地产公司。1988年住宅平均价格为1350元／平方米，1991年为1400元／平方米，1992年则猛增至5000元／平方米，比1991年增长257%。1993年上半年价格达到顶峰，为7500元／平方米。

海南当时是一片炒地皮炒房的热土。

潘石屹从海南胜利大逃亡

潘石屹和冯仑当时都在海南，“万通六君子”当时组建的第一个公司是农业高科技公司，后来才改为万通，专门炒地皮炒房，赚了大钱，那时候他们只有20多岁。

潘石屹后来回忆冯仑常说的一句话：你看看，我们没钱的时候都赚到钱了，现在有钱了，不知道要赚多少钱！

万通六君子

1992年的一天，“万通六君子”炒其中一个楼盘的时候，王功权提出来：“这房子有没有产权证啊？”还是王功权有产权意识，于是潘石屹奉命去海口市规划局查产权证。

结果不让查，后来有人给潘石屹支招，白查肯定不让你查，你买五斤橘子、两条三五烟送上去，百分百搞定。

潘石屹也是搬过砖的人（曾经跟过一个砖厂老板，后来老板卷款跑路），很快去买了橘子和烟，再进规划局，把东西一放，马上就被允许查产权证。

潘石屹查完产权证，发现有证，放心了。可是好奇心还在，既然已经买了橘子和烟，就看看别的项目，用潘石屹的话来说就是“五斤橘子两条三五烟不能看一个数就走啊”。

结果一看吓一跳，直接导致了“万通六君子”出逃海南。

海口当时只有30万人，潘石屹发现规划批了的土地面积非常大，一做除法，居然达到了人均49平方米，而北京的人均住房面积是7.4平方米。

潘石屹腿都软了，回来和兄弟们一说，赶快把手里的房子、地皮全抛了，跑到北京去了，后来北京半个CBD都是“万通六君子”建的。5斤橘子的代价帮潘石屹保住了第一桶金，几年后成了亿万富豪。

后来的今典集团董事长、当时的创业者张宝全同一时段也在海南，张宝全去海南首先认识了海南民源公司的马玉和。马玉和给张宝全讲了他的故事：刚到海南就被人骗去仅有的50万资本中的40万，拿着剩下的10万跟部队合作，找了施工队垫资盖房，最后还拿到了上市指标。

那是海南最疯狂的时候，击鼓传花。一个穷光蛋，一夜就能变成百万富翁。

那时的百万富翁可以抵上现在的亿万富翁，张宝全亲眼看到这样的神话：一个从北京军区下海的人，身无分文，借了两百万，不买地而是买了两台奔驰，挂上军牌，专门跑当地领导，请领导吃饭、娱乐，结果批了一大片地，拿出一部分来一转手，就真的有钱了。

暴富后他回贫穷的老家光宗耀祖，为帮家乡政府脱贫，县里筹集了两千万交给他，他也豪气地承诺能赚两三倍。结果如何？请看下文。

张宝全花了很大力气才注册了一个房地产公司，整个公司就张宝全一个人。那时候海口没有公共汽车，打的打不起，就打摩托。当时，“所有的金融机构都到海南做房地产”，投资者多而创业者少。

很快就有一家北京的金融机构找来谈合作，行长助理希望张宝全能帮他们注册一个房地产公司。刚跑了一个月工商局的张宝全，一个星期就帮他们把公司注册了。一天，行长助理带着四五个人到海口来，很认真地找他谈判，要在海南联合开发房地产。张宝全也开始了真正的商业人生。

在房地产虚假繁荣的刺激下，从建省到1993年，海南GDP增长率一直在两位数水平，人均GDP第一次超过全国平均水平。

这是海南的高光时刻。

泡沫破灭，房价跌了80%

噩梦正在逼近。

1993年6月23日，时任国务院副总理的朱镕基发表讲话，宣布终止房地产公司上市、全面控制银行资金进入房地产业。

1993年6月24日，国务院发布《关于当前经济情况和加强宏观调控意见》，16条整顿措施招招致命，海南房地产热浪应声而落。这场调控的遗产是给占全国0.6％总人口的海南省，留下了占全国10％的积压商品房。

全省“烂尾楼”高达600多栋、1600多万平方米，闲置土地18834公顷。

海南当时以“海角、天涯、烂尾楼”的特殊“风景”被全国调侃。

从1993年开始，开发商纷纷逃离或倒闭，银行顿时成为发展商，不少银行的不良贷款率一度高达60％以上，积压资金800亿元，仅四大国有商业银行的坏账就高达300亿元。

据统计，仅建行一家，先后处置的不良房地产项目就达267个，报建面积760万平方米，其中现房面积近8万平方米，占海南房地产存量的20％，现金回收比例不足20％。

一些老牌券商如华夏证券、南方证券因在海南进行了大量房地产直接投资，同样损失惨重。

多少人在海南的暗夜里哭泣？

已经逃命到北京的潘石屹们则在暗自庆幸。

前述文中，张宝全的那位退伍军人朋友非常惨：他把钱全买了地，却没想到海南地产泡沫很快就破灭。“土地价格掉了一半，真的成负翁了。”

张宝全回忆道：“老家人都说他是骗子，两千万对他们老家是要命的，最后老家公安局到海南把他抓走了。后来还听说被施了酷刑，彻底完了。”

计划建成48层的信托大厦，只建了15层便停工。这里曾经寄托着当年海南金融家们的梦想，欲将海南建成区域性金融中心。2010年后改建成海控国际广场。

泡沫破灭时，张宝全已经在海南联合开发了三个项目。“钱肯定收不回来了，但是资产全在，只是没法变现了。”

在海南时，张宝全还买了一艘船做海运生意。张宝全的船队到后来有三条，两万多吨级的，两年下来，晋身为海南纳税前十的海运公司。张宝全一边做海运，一边做房地产。

刚开始，他真正做生意挣钱的是海运，后来房地产开始崩塌，海运公司还支撑了张宝全的过渡。

从1992年10月注册完公司到1993年6月海南地产崩溃，张宝全经历了一次经济危机的洗礼。

海南2万多家房地产公司倒闭了95%。

1996年，海南经济增长率一下子回落到了4.8%。大量的房地产被闲置，数不清的烂尾工程成了很多城市的伤疤。除了工程烂尾之外，更为严重的是很多物业产权混乱不清，债权债务纠纷非常普遍。

来源：国家统计局海南调查总队

据调查统计，1998年底止，海南建省以来十年间，商品房开发建设规模己达到3669万平方米，其中竣工1686万平方米，在建143.9万平方米，未销售的现房有703.4万平方米，其中空置593.9万平方米。

地价和房价都出现雪崩局面，1993年每平米5000的房子，1995年就是2000了，到了1997年，竟然不足1000了，跌了80%。

国有银行遭挤兑被迫关闭

为了处理房地产的麻烦，1995年8月，海南省政府决定成立海南发展银行，以解决省内众多信托公司由于大量房地产而出现的资金困难问题。

在困境下，海发行还是走出低谷，一度成为当地银行业的后起之秀。截至1996年底全行资本营运规模便达到86亿元，全年实际利润1.25亿元。

在海南房地产泡沫时期，多家信用社通过高息揽存的方式开展业务。这也直接造成了多数城市信用社高进低出、食储不化的结果，只有靠新的高息存款支付到期的存款，然后再吸入高息存款，由此进入了严重违背商业规律的恶性循环。

随着房地产泡沫崩溃，信用社陷入了大量不良资产的泥潭之中，而对储户承诺的高利息也加剧了这些信用社经营的困境。

在有关方面的动员下，海发行接过了这副重担。

兼并信用社后，海发行宣布，只能保证给付原信用社储户本金及合法的利息。应该说，这些措施有其合理性。但一些谋求“钱生崽”的投机者选择了撤资退出，去寻找其他能够给予高收益的融资平台。

1998年春节过后，不少客户开始将本金及利息取出，转存其他银行。

当时的海口街头出现了一个怪现象：凡是街道上有海发行营业网点的地方，等候取款的人，从室内延伸至马路上，排成长队，心急地往网点内探头。

据当时亲历挤兑风潮的海发行工作人员描述：“先是储户怀着恐慌心理涌向营业网点，然后是各营业网点对取款人设最高限取款金额，再接下来是银行方面发放取款预约号，独特的‘街景’在经历了近两个月后才逐渐消失。”

随后，未到期的储户也开始提前取走存款，并且同时出现了各种各样的谣言，最终引发了大规模的挤兑。

为了应对兑付，海发行规定了每周取款的次数、每次取款的限额，而且优先保证个人储户的兑付。

但是由于情况严重，次数和限额规定一变再变，使得储户每次能取到的钱越来越少，而每月可以取款的次数也变得越来越少，加剧了个人储户的不满情绪，而单位储户几乎都难以从海发行提出款项。

超常的兑付压力，使得海发行的其他业务已经基本无法正常进行，应对储户提取存款几乎成了海发行这段时间里的全部活动。

同时，由于房地产泡沫破灭，海发行账内不少的贷款也难以收回。有的营业部为了减少储户挤兑，同时吸引存款，开出了18%的存款利率，但此时已没有人愿意再把钱存入海发行。

管理层于1998年5月在深圳设立分行，然而这并没有起到任何实质性作用。为保护海发行，央行急调34亿元资金“救火”，但对巨大资金缺口的海发行而言只是杯水车薪。

随着挤兑风潮的加剧，海发行自身的违规经营问题也浮现出来。其中最严重的问题，莫过于向股东发放大量无合法担保的贷款。

股东贷款实际上成为股东抽逃资本金的重要手段。有关资料显示，海发行成立时的16.77亿股本在建立之初，甚至在筹建阶段，就已经以股东贷款的名义流回股东手里。

1998年3月22日，央行在陆续给海发行提供了40亿元的再贷款后，决定不再给予资金支持。

1998年6月21日，央行发出公告：对海发行进行关闭清算。

海发行是海南地产泡沫和政策的牺牲品。

从1999年开始，海南省用了整整七年的时间，处置积压房地产的工作才基本结束。

海南人对雪崩心怀恐惧

今日之海南为什么在种种利好之下坚决反对房地产泡沫？

是因为海南人见过房价跌80%的时刻！

是因为海南有银行曾经因挤兑被关闭！

是因为海南人历经多年才处置完毕烂尾楼以及积压房地产的问题！

所以，虽然海南房地产的销售逐年走低，但海南继续对房地产全面施压：

2018年海南全域限购，很多外地人丧失购房资格，商品房销售下滑。商品房销售面积1432.25万平方米，比2017年下降37.5%；房屋销售额2083.29亿元，下降23.2%。

2009-2018年海南商品房销售面积及增速统计

来源：国家统计局、智研咨询

2019年，海南房地产开发投资下降22.1%，其中住宅投资1034.86亿元，同比下降21.0%；房屋销售面积829.34万平方米，同比下降42.1%；销售额1275.76亿元，同比下降38.8%。

2020年受疫情影响，第一季度房屋销售面积101.71万平方米，同比减少45.2%。房屋销售金额160.59亿元，同比减少49.2%。

在这种情况下，海南丝毫没有放松房地产调控的意思，继续收紧调控：

3月7日晚，海南除了宣布“对在海南已经拥有两套及以上住房的本省户籍和常住居民家庭，停止向其销售安居型商品住房和市场化商品住房”外，还高调宣布“新出让土地建设的商品住房，实行现房销售制度”。

这意味着海南成了国内首个宣布全域推行现房销售制度的省份。

简单来说，就是把开发商的杠杆直接砍了一大半：可以老老实实建房子、卖房子，但是不许炒房，更不许加杠杆炒房。

这在中国的房地产历史上是标志性事件，意味着从香港楼市传来的那一套玩法在海南被彻底抛弃了。

连续三年，房地产销售下滑，开发投资大降，但是海南居然没有安抚开发商的意思，继续出重锤，去杠杆。

海南楼市，恐怕会成为中国楼市的一个新模式，海南人对1993年的雪崩与泡沫破灭心怀恐惧，不希望历史重演一遍悲剧。