项目融资在我国的现状(浅析项目融资)

今年开年以来，楼市重回“缓步复苏”行情，大部分购房者和房企都感受到了渐起的暖意。

但也有例外，比如曾经的“宇宙第一房企”——中国恒大。从去年公开违约开始，到现在已经1年半时间过去，很多人都在苦等恒大一个答案。

而在昨天，这个重磅“炸弹”终于扔下！

3月22日深夜，中国恒大发布长达201页的境外债务重组方案。

恒大现在的资金状况究竟如何？一共欠了多少钱？又需要多少资金周转？以及恒大还能不能救活？

这份公告都讲得非常清楚......

NO. 1｜壹

恒大资不抵债

境外债务重组方案详解

201页的内容很长，我把5大重点总结出来：

1、 缺口1990亿！恒大资不抵债！

2、境内外债务合计高达7537亿元！

3、债务清算回收率不足10%！

4、恒大物业与汽车或将易主！

5、 复工复产还要再借3000亿！

● 缺口1990亿！恒大已经资不抵债！

值得一提的是，这次是恒大公开违约之后，少有的主动披露详细情况，明确企业已陷入“资不抵债”状态。

截止至2021年底，恒大总资产1.699万亿元，但总负债已经达到1.898万亿元。

即中国恒大净资产为-1990亿元。

这是什么概念？

截至最近一次报告期，贵州茅台的净资产也才2134亿元。中国恒大的窟窿大约需要一至数家完整的中型A股上市公司去填补。

● 境内外债务合计高达7537亿元！

从债务具体构成来看，恒大境内有息负债逾期金额达到2084亿元，境内商业承兑汇票逾期金额达3263亿元，境内或有债务逾期金额达到约人民币1573亿元。

截至2021年末，企业境内逾期债务合计6920亿元，且超过半数境内债权人已采取了法律行动。

而此次恒大债务重组方案主要针对的境外债务方面，有息债务共计1402.84亿元，或有债务4.09亿元。

也就是说，恒大合计境内外有息债务5584亿元，或有债务共计1953元，共7537亿元。

其中，仅4529亿元拥有担保物，其余3008亿元债务是没有担保物的。

那么同时，现在恒大手头的现金有多少呢？

如果减去受限制现金，恒大不受限制的资金只有可怜的13.41亿元。

而站在这个数字对面的，是高达7000多亿的负债......

● 债务清算回收率不足10%！

根据公告，此次重组协议涉及的境外债务主体主要为恒大集团、景程和天基三者。

其中，以恒大集团为境外债务主体的重组方案（即“恒大条款清单”）有2个可选：一是恒大再发新的美元债，期限长达10-12年，随时间推移偿还；二是发行新债和转股结合，该方案下新债期限5-9年，剩余债务与恒大持有的物业和汽车的股权挂钩，转换为对应的股票。

以景程、天基为借钱主体的这些境外债务，将发行新债置换，（分别为“景程条款清单”和“天基条款清单”），年息2%至7.5%，前三年不付息，第四年初才开始付息、付本金的0.5%。

若最终方案未获得通过而步入清算流程，恒大境外无担保债权人、恒大票据持有人、景程票据持有人、天基境外无担保债权人的预计回收率分别为3.53%、5.92%、6.49%-9.34%、2.05%。

也就是说，最高也不超过1/10，最低100块仅能回收2块钱。

因此站在这个角度来看，重组方案大概率将获得通过，而恒大也将“续命”3年！

● 恒大物业与汽车或将易主！

需要注意的是，中国恒大资产中包括其持有的恒大物业51.7%股权以及恒大汽车58.5%股权，前者成为恒大集团为数不多的优质资产，后者则一度被视作许家印的救命稻草。

根据此次重组方案，中国恒大所持两大平台股权也在“抵债资产”之列，不久恐将不复恒大所有。

其中，被许家印寄予厚望的新能源汽车，由于流动资金紧张，为能维持基本的业务运营，已采取措施削减成本。

恒大直言，在没有新流动性注入的情况下，恒驰将面临停产风险。

● 复工复产还要再借3000亿！

在房地产主业方面，恒大方面表示，已努力争取了超过6800家施工单位和388家材料合作供应商的支持，非严寒地区591个保交楼项目已有效复工。

而在未来3年，恒大的核心任务是“保交楼”，将努力保持“复工复产”维持有序运营，预计需要额外2500亿元至3000亿元融资。

从第4年开始，假设公司能基本恢复正常经营，且尚未确认为实施主体的旧改项目得以继续开发，无杠杆自由现金流预计将逐步增加。

所以总的来讲，恒大此举虽意味着恒大重组迈入了关键一步，但但由于境内债务量巨大、境外债务复杂，加之汽车、物业板块增量有限，恒大的重生之路实际上还非常漫长和艰难。

NO. 2｜贰

最受伤的永远是业主

无锡恒大项目现状曝光

这场恒大危机，说到底最受伤的还是恒大业主，很多人都要面临逾期交付、甚至交付难的问题。

在南京，就有这样一批受影响的恒大业主，对于他们来说，从恒大出事那天起，就一直带着惴惴不安的心情生活。

那么，值此恒大境外债务重组之际，我们也看看无锡恒大的那些项目，进展到底如何了？

恒大翡翠公园

1月11日，恒大翡翠公园项目二期住宅12-19#楼，共计667户。延宕7个月之久的恒大翡翠公园二期终于交付。

恒大翡翠公园位于锡山区二泉东路与坊达路交汇处，原案名为恒大御峰，项目前身为XDG-2016-34号地块

2017 年经过 84轮竞拍，恒大以18.6 亿元拿下该地块，楼面价11686.9 元/㎡，为当时锡山区地王。

单说恒大的外立面，以及小区路面的浅色石砖，还是恒大原本的风格，看起来用料还不错。

不过，当时交付时绿化、公区域做的并不好。

恒大悦珑湾

去年初，梁溪区的恒大悦珑湾迎来了第三次交付。该小区分为 A、B、C 三个地块。当时交付的是 A 地块的最后两栋楼9#与11#。

当时这个楼盘交付质量是比较高的。从「全国 23省恒大业主待交付群」中，我们可以看出，恒大悦珑湾此次交付的精装效果还是可以的，羡慕哭了其他省市的恒大业主。

值得一提的是，恒大悦珑湾的精装标准是恒大体系内最高的标准。

从图片来看，至少这次交付没有减配。不过，此次交付规模较小。

恒大观澜府

年初，恒大观澜府B地块三期高层、洋房及商铺，共计794户迎来交付。整体效果不错

项目A地块工程三月进度曝光

（1）20#、21#、26#、27#、 34#、35#、42#、43#楼外立面完成96%；（2）34#、35#、42#、43#楼精装修湿作业完成30%；

（3）20#、21#、26#、27#楼铝合金主框安装完成；

（4）34#、35#、42#、43#楼铝合金主框及窗扇均安装完成。

该项目的C 地块被以5.08亿的价格拍出

竞得C地块的公司为无锡英和置业有限公司。

这个公司成立于今年10月26日，由无锡和居投资发展有限公司100%认缴。

无锡和居投资有限公司则是由锡山文商旅发展有限公司和无锡锡山金地经济发展有限公司共同认缴，其中文商旅占比51%，锡山金地占比49%。

也就是说，未来C地块或将由国企来操盘打造。