NO.1丨壹

房贷转经营贷，有人被银行告了！

今年以来，“提前还贷潮”激活经营贷违规进楼市的现象屡见不鲜，许多购房者深知此举不合规，监管也多次提示个中风险，但在巨大的利息差之下仍有人铤而走险。

3月1日，广州市中级人民法院（下称“广州中院”）的一则判决，使得经营贷挪用还房贷的风险暴露无遗。

该判决显示，借款人肖某“偷龙转凤”，将经营贷用来还房贷，法院判决肖某向银行清偿借款本金180万及罚息，否则将拍卖房子，作为保证人某公司也须对肖某的全部债务承担连带责任。

更可怕的是，现实中像肖某这样“转房贷”的人不在少数......

想必近一年很多人都接到过这样的电话，“转贷换一换，利息节约几十万”。

理论上，目前降低房贷利率有三个方法。

1. 重新过户

2. 商贷转公积金贷款

3. 转抵押经营贷

但事实上，前两个流程透明，中介挣不到什么钱，真正油水多的是房贷转经营贷。

并且相比之下，前两个操作麻烦，有些城市还没有相应政策，所以不少买房人就接触到了“转抵押经营贷”的路子。

经营贷，说白了就是买房人可以通过房产抵押等担保方式从银行借款，置换成银行针对中小企业主或个体工商户推出的融资产品。

借用朋友圈中介的图，房贷转经营贷看似是“稳赢”的买卖。

从账面数字看，不仅能省大一笔利息，更能在短时间内降低还款压力。

看了这个，仿佛谁不转贷，谁就是傻子......

但是天底下，真有这么好的事？

在笔者看来，以经营贷置换房贷，表面上利率大降，能省下很多利息，但是长期看，经营贷对比按揭其实没你想象中的“利差”。

第一，以经营贷置换房贷对个人来说只是节省了部分利息负担，但经营贷期限往往都远低于房贷，其实也会大大加重每一期本息还款压力。

举个例子，我们经常听到“三年4.25%”的产品，但这个“4.25%”并不是按揭中的年化计算方式。

同样是300万贷款20年，按照按揭利率6%计算，等额本息贷款20年总还款515万；经营贷为先息后本，即每年先还利息最后一年还本金，按4.25%算总还款555万。

所以，经营贷表面上利率低，其实还款更多。

第二，整个办理过程中，涉及到的各种费用，这笔隐形成本也不是小数目，尤其是如果涉及到垫资，费用还是相当高的，也算是你的成本了。

第三，中介所谓10年或20年的经营贷，其实都需要“3年或5年要转一次”，风险非常大。

1、每次必须把钱还给银行一段时间，这段时间只能过桥，产生的日息费也是不小的成本；

2、三年后贷款利率会重新定价，目前的低成本只是因为扶持小微企业，一旦经济复苏，经营贷利率只会走高；

3、在此期间，一旦被查出或者被人向监管部门举报，银行通常会限期收回贷款，从而迫使套取经营贷的购房者出现违约问题，并影响个人征信。

所以，你想着赚按揭的利差，而中介只想赚你的佣金。

真正容易被人忽略的，是你铤而走险的那个“险”字。

NO.2丨贰

有银行开始严查经营贷了！

事实上，官方已经多渠道出手，严查并且禁止经营贷。

比如贷款人受罚的。

就像文章开头的肖某一样，被银行告到法院，不仅偿清贷款还要罚息，对购房者本身来说就是雪上加霜。

比如针对中介群体的。

2月15日，据财联社消息称，深圳市场传出消息，因近期低成本经营贷置换房贷操作增多，监管已经约谈部分银行，要求加强合规审查。

据了解，的确有部分银行接到要求，暂停审批存量房贷用户的经营贷转贷申请。有银行表示已无法接单，要“过段时间”才能办理此类业务，有银行则表示目前仍可接单。

对疑似利用经营贷置换房贷的提前还贷申请，一些银行也开始采取更严格的合规审批流程，这将延缓审批的进度和通过率。

这一消息也被许多中介朋友转发。

朋友圈也传出相关的信息，表示多个银行已经停止。

从去年以来，基本上会经常接到房贷转换成经营贷的推销电话，一边是经营贷利率下调至3.2%，部分优质企业客户，甚至能做到3%；一边是5-6%的房贷利率，房贷转换成经营贷在这个利差之间非常有诱惑力。

比如针对银行的。

去年11月，银保监会官网连发8张罚单，其中5张罚单处罚原因涉及个人经营贷款、个人消费贷款违规流入房地产市场、个人经营贷款制度不审慎等。

交通银行、招商银行、建设银行罚款金额总额超千万，多名相关责任人被警告。

NO.3丨叁

结语

转贷这件事儿，并不适合所有人。

如果名下没有实际经营的公司，转贷风险巨大。普通上班族，首套房这么干，就是踩钢丝，完全被中介拿捏，每一步充满变数，甚至还有造成违规遭受处罚的风险。

届时你损失的可能不仅仅是资金，更是和大数据绑定的“信用”，断了一生的“杠杆”。

投机者，必被市场投掷。

买房道路千万条，资金安全第一条。