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住房在中国人的生活中扮演着重要的角色，它不仅是一种基本需求，也是社会地位和个人成就的象征。

同时，住房也是他们最主要的投资之一；因此，房地产市场的任何波动都牵扯着14亿中国人的心。

近期，随着新冠疫情好转带来市场复苏，房地产市场也异常活跃，关于楼市的各种消息接踵而来。

其中，最热门的是关于“各地业主抱团涨价，打响房价保卫战”的报道；业主们的热情，能烧热2023年的中国楼市？

能守住自己房屋价值的下跌吗？这可是自己辛辛苦苦赚来，省吃俭用攒下的钱呀！

上述抱团涨价的业主，基本上手里都握有二套以上的住房，这些房都是他们在房地产最火热的时候购买的。

当时的价格不低，可是前景似乎更好，于是他们东拼西凑，有的甚至不惜按揭，义无反顾的将第二套房买下！

他们的想法很简单，第一套房用来居住，第二套房用来出租，租金用来补贴家用。

等自己老了的时候，退休金加上房屋的租金，足够他们幸福的过完下辈子，还能给子女多留下一套住房！惬意得睡觉都想笑。

想法很丰满，可是现实却很骨感！自从中央进行房地产调控以后，房价就像雪崩一样，一泻不止，给这些双房户增添了前所未有的压力！

这些手握二套以上房子的家庭，将会面临什么样的结局呢？他们买房的初衷还能实现吗？就这个问题，我想谈谈我个人的一些看法。

一、中国房地产市场的发展

中国房地产行业源于八十年代中期，经过近五十年的市场洗礼，经历了短缺-井喷-炒作-存量的过程，现在的房地产行业已经趋于规范和饱和。

截止到2020年，据住建部发布的信息显示，中国住房达到了517.2亿平米，14.86亿间的规模，住房也成了真正意义上的商品房。

二、中国房地产市场的经济属性

中国经济是市场经济，具有中国特色的社会主义市场经济，它除了具有市场经济的基本属性外，还受国家的监管和控制；以防止有损人民利益的事情发生。

房地产是我国关系民生的重要行业，是社会主义市场经济中的重要组成部分，为国民经济的发展提供了源源不断的动力，也是拉动GDP的重要马车之一。

从八十年代住房制度改革开始，房地产市场就被逐渐市场化，今天，住房已经成为大多数家庭的大宗消费品和主要资产。

房地产行业在我国经济建设重中具有很重要的影响力。

既然住房是满足人们需求的商品，又处在市场经济的环境中，楼市就要受到市场经济规律的影响和约束。

房价也要随着市场供求关系的变化而起伏，房屋最终成交的价格则由供需双方中更有利的一方来决定。

简单的说就是，房源少的时候，价格由房主和开发商说了算，房源多的时候，由买房者说了算。

同时，楼市也会随着房价的变化而冷热，价格高的时候，买得人会变少，价格降低的时候，买的人会增多；

三、中国楼市的现状

1、住房的供应现状；根据“中国人民大学重阳金融研究院芦哲宏观微信公众号”发布的数据显示，2010年我国城镇居民人均住房为0.93间。

我国城镇住房从2010年开始从短缺走向充足，2015年城镇居民人均住房为1间。

说明我国城镇住房从2015年开始已经充足，2020年我国城镇总住房是8.1亿间，其中有42%的住房是通过购买商品房获得。

城镇居民人均住房达到1.06间，2022年我国城镇人均住房已经超过了1.1间，从统计学角度来看，我国住房过剩在2020年就已经发生了！

对于这个结果，有人可能会质疑，他们认为数据里有人购买了2套以上住房，这个是事实，但不影响市场上在售的住房数量。

多购的住房大概率会以二手房的形式重新回到楼市，你见过同时住两套房的左邻右舍吗？

2、消费者群体现状；央行原行长戴相龙再在2022年中国财富管理50人论坛上表示，截止到今年底，我国理论上大概需要8000万套房左右。

这是以我国城镇常住人口有2.4亿人还没有住房，如果按三口之家来换算，得出的结果。

这2.4亿人真正都需要购房吗？受经济原因、消费观念等因素的影响，整体消费意愿不足。

参照2020年商品房在住房总量的占比，这2.4亿人中大概有42%左右的人有购商品房的需求；也就是1亿左右，还不到人数的一半。

如果按三口之家来换算，理论上大概也只需要3360万套房左右，并且他们也都在观望、等待房价的进一步下跌，有成交行动的很少。

从上面芦哲宏观微信公众号给出的数据看，2020年我国城镇居民人均住房达到1.06间，理论上有5400万套空置，会重新回到二手房市场挂牌出售。

也就是说，2022年需求的住房数量，在2020年之前就已经能够满足，并且都已经销售出去了。

这些房屋正被挂在二手房市场出售，即使2020年以后不建造竣工任何住房，也不会影响那2.4亿人购房。

这就是现在的住房消费者群体面临的楼市现状：房源太充足、议价能力太强、国家优惠政策太多、银行贷款条件被不断刷低，千言万语汇成一句话：买房真难！

3、商品房价格现状；根据上海易居房地产研究院发布的《2022年中国百城房价报告》和21世纪经济报道显示。

2022年全国百城商品房均价为19222元/平方米，整体来看，受楼市低迷影响，2022年中国主要的70个城市房价以下降为主。

其中，新房有55城下跌、只有15城上涨；旧房有63城下跌、仅有7城上涨；具体见下表：

从上面可以知道，中国主要百城的平均房价已经接近2万元/平方米，全国所有住房的平均房价也接近1万元/平方米。

这些房价与我国的人均收入不相匹配，属于超高的范畴，房价没有上涨的条件；全国房价整体趋向下滑，房价也没有上涨的外因。

综上所述，中国房地产行业经过近50年的发展，已经形成了稳定的市场，住房价格受市场经济规律和政府两只无形的手控制，会持续保持稳定。

受市场供求关系的影响，房价也会逐渐回归到正常合理的水平；在政府这只无形的手控制下。

房价既不会受人为炒作暴涨，损坏购房者的利益，也不会发生暴跌，产生社会恐慌和损坏业主的利益。

因为，“不断满足人民群众日益增长的对美好生活的向往”是我国政府的核心职能之一，而稳定的社会和物价，是实现这一职能的基础。

由于早期对住房的无序开发和人为炒作，住房价格虚高，严重偏离了市场和住房的本质，有很大的挤压空间。

楼市上也涌现出大量的新建商品房和二手房源，形成了一个供大于求的市场环境。

受新冠疫情的严重影响，经济下行还会持续一段时间，人民的消费能力也不能马上恢复到之前的水平，各行各业都还要做好过苦日子的准备，包括房地产。

因此，我个人觉得，在这种社会和经济环境下，不管你使用“报团涨价”的方式、还是其它的什么方式来保卫房价，作用不大。

也不会对2023年的楼市产生重大的影响，房价还是会遵循市场规律，该跌还得跌，该涨也会涨，直到回归能体现房屋本质的价格。

四、中国的住房出租市场现状

中国城镇的房屋出租价格在过去几年一直在波动，整体趋向向下，并且出租率也有所下跌；房东感觉自己手里的房子没有之前那么紧俏了，压在手里的时间比以前长了，价格也没有以前高了，我个人觉得与以下几个原因有关：

1、房屋过剩

在过去的几年中，中国政府一直在鼓励建设新的房屋，以满足人们对房屋的需求。

这种政策导致了大量的房屋供应，而需求并没有增长得足够快，导致了房屋供应过剩的情况；这种情况下，房屋出租价格的下跌是不可避免的。

此外，由于房屋供应过剩，许多开发商和地产公司也在竞争中压低了自有房屋出租价格，以吸引租户；这也可能是房屋出租价格下跌的原因之一。

2、经济放缓

近年来，中国经济增长速度有所放缓，这可能会导致人们的收入减少；如果人们没有足够的收入来支付高昂的房租，那么房屋出租价格就会下跌。

虽然经济放缓可能是房屋出租价格下跌的原因之一，但是也不能忽略一些地方政府对于房租的管控政策。

例如，一些城市推出了租金上涨的限制，这也可能影响到房屋出租价格的下跌。

3、新型冠状病毒疫情的影响

新型冠状病毒疫情也可能是房屋出租价格下跌的原因之一；疫情导致了许多人失去工作，收入减少，从而无法支付高昂的房租。

此外，由于疫情的影响，许多人也选择留在家中，而不是租房子。

4、人口流动

最后一个原因可能是人口流动。随着中国城市化进程的加速，越来越多的人涌向城市。

然而，随着城市化进程的推进，许多城市也出现了人口过剩的情况；这导致了竞争激烈的房屋出租市场，从而压低了房屋出租价格。

总的来说，房屋供应过剩，经济放缓，新型冠状病毒疫情以及人口流动可能是导致中国城镇房屋出租价格下跌的原因。

尽管目前情况不容乐观，但未来的趋势仍然难以确定。政府和业界需要采取措施来应对这种情况，以确保房屋市场的稳定和健康发展。

五、结语

从我国房地产市场的发展历史、市场属性、楼市现状、消费者群体现状、楼市价格现状等几个方面进行分析。

发现我国楼市价格在目前、乃至今后较长时间内，缺少涨价的条件，价格下跌的趋势，还会持续下去。

我国住房出租市场，由于受住房供应过剩、经济不景气和新型冠状病毒疫情的影响，价格出现长时间的波动。

房屋出租市场整体价格趋于向下，出租率也在下跌，出租难、价格低的局面还会持续较长时间。

综上所述，对于手持二套以上房屋的家庭，情况很不乐观；他们将承受房屋贬值的压力，面对既租不出去、也卖不掉的尴尬局面。

同时，由于楼市和房屋出租市场的制度完善，双房户还须面对房屋持有费用大幅增加；对那些按揭买房的房东来说，用心急如焚这个词来形容，也并不为过。

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